良く耳にする『フラット35』ってなに？

コラム一度は耳にしたこともある『フラット35』とは

フラット35とは

テレビCMなどでも盛んに宣伝されていて一度は耳にしたことも多いフラット35。
しかしこのフラット35というもの今更ながらよくわからないなと思われる方も沢山おられるのではないでしょうか？
フラット35は住宅ローンの種類のひとつです。
一度は耳にしたことがあっても実際にどんなものかをまだ知らないという方の為に今回はそんなフラット35の概要を説明していきたいと思います。
フラット35は、勤務形態や職業、勤続年数などに制限が少なく、より幅広い人が利用できる住宅ローンの種類で住宅金融支援機構（旧：住宅金融公庫）が提供している住宅ローンのサービスの一つです。
住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して融資を行います。
2004年まで存在した住宅金融公庫は財務省、国交省が所管する公的な特殊金融機関です。
当時から提供されていた、資金力の弱い個人向けの一般住宅融資が、フラット35の前身の為、公的に知られている為、安心して融資が利用できるのも特徴的です。
構造改革の一環で一般住宅融資と公庫そのものが廃止（独立行政法人化）された為、住宅金融支援機構となったことで、新型住宅ローンのフラット35が誕生しました。

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フラット35の特徴とは

①返済期間は最長35年

最短は15年です。（※ただし、申込本人や連帯債務者が満60歳以上の場合は10年）
20年以下を選択した場合、原則として、返済途中で借入期間を21年以上に変更することはできない為、注意が必要です。

②融資限度額は8000万円まで可能

100万円以上かつ限度額以内であれば、建設費または購入価額まで融資を受けられます。
この建設費および購入価額には、一般的に『諸費用（印紙税など）』や、『仲介手数料』まで含まれます。

●印紙税

500万円超〜1,000万円以下	5000円
1,000万円超〜5,000万円以下	1万円
5,000万円超〜1億円以下	3万円

●仲介手数料

例えば売値1,000万円の不動産売却が成立した場合

[計算例]

1000万円×3％＋6万円×消費税＝30万4800円
上記の金額が仲介手数料として発生します。

③保証人は不要。

通常住宅ローンの借り入れでは連帯保証人が必要になるケースが一般的ですが、フラット35では不要です。
また、保証会社へ保証金などを支払う義務も生じません。

④団信（団体信用生命保険）に加入できなくてもローンが利用可能。

フラット35は、健康上の理由から団信への加入が難しい人でも、住宅ローンを利用できます。
団信とは、ローン返済中に借り入れている本人が死亡したり、重篤な症状に陥ったりした際に、ローンの残金を代わりに保険会社が支払う制度です。
借入時に健康状態に問題があった場合、団信に加入できないケースもあります。
一般の金融機関では、住宅ローンの利用には「団信への加入が必須」とするケースが多くなります。
一方フラット35なら、原則加入することになっているものの、健康上の理由で団信に加入できなかった方も住宅ローンを利用することができるのも特徴です。

フラット35の利用条件

フラット35の審査基準は、経済面から見ると、一般の住宅ローンと比べて緩く設定されています。
しかし、住宅金融支援機構は、経済面だけでなく、住宅の技術基準を審査する…という特徴があるので注意が必要です。
例えば、以下の条件をなどがあります。

①申し込み時の年齢が満70歳未満であること
②日本国籍を有していること
③フラット35を利用した場合に、返済負担率が基準値以下であること
④用途は申込本人またはその親族の方が居住する住宅に限られる
⑤住宅金融支援機構が定めた技術水準を満たしていることが条件
⑥床面積が一戸建てで70平方メートル以上、共同住宅で30平方メートル以上であること

などがあげられます。

フラット35のメリット・デメリット

フラット35のメリット

フラット35は、全期間固定金利型の住宅ローンのため、借入金利が完済まで一定です。
毎月の返済額や返済総額が借入時に確定するため、安定した返済プランを立てられ安心出来ます。
また、返済出来る資金が先に出来た場合前倒しで返済を希望した場合でも手数料が発生しないメリットがあります。
さらに通常一般の金融窓口での繰り上げ返済は100万円以上となりますが、独自に用意されているWebサービス「住・My Note」を利用した場合は、10万円から繰り上げ返済を行うことができるのもメリットといえるでしょう。

フラット35のデメリット

変動金利型と比較すると金利が高めです。
金利は変動するため、将来的に金利が上がる可能性がありますが、完済時まで金利が全期間固定金利の水準を上回らない場合、変動金利型の方が返済総額は少なくなることがあります。
また、頭金を購入価額の1割以下しか用意できず、9割超の金額を借り入れる場合は金利が上がってしまいます。
借入額が住宅価格の9割を超える場合は、あらかじめ少し金利が高くなることを想定した返済計画が必要となります。

いかがだったでしょうか？
フラット35は、長期固定金利のため返済計画が立てやすく、多くの方が利用されています。
毎月の支払額を固定にしたい方、賃貸からの住み替えなどの場合に一度検討してみてはいかがでしょうか。
またリフォームやリノベーションに特化したフラット35リノベなどのサービスも続々でてきています。