住宅ローンの借入可能額を計算する方法

コラム 【住宅ローンの借入可能額を計算する方法】とは

物件を探す際、家作りをする際にまずしていおきたいライフプラン。
それにかかる大きなウェイトとなってくるのはやはり住宅ローンです。
どのくらいの価格の住宅を買うとどのくらいの住宅ローンになり生活のゆとりにどの程度の影響を与えるのかは本当に重要な要素ですよね。
そこで今回はその「住宅ローンの借入可能額を計算する方法 」をご説明させていただければと思います。
まず大前提ですが、購入物件の価格帯は、住宅ローンの借入可能額に大きく左右されます。
住宅ローンの借入可能額を聞くには自身が気になる物件を保有している、またはリフォームなどを依託しようとしている業者、それ以外にもざっくり知りたい方などは住宅展示場の会場などで簡易計算してもらうことが可能です。
ただし、問題として一般的には不動産業界においては金融機関でも会社と強く提携している金融機関の住宅ローン方法で試算されてしまいがちで、結果的に限定された選択肢の中から住宅ローンを提案されてしまうケースもあります。
住宅ローンに関しましては、その種類方法など多々有り、その金利や付帯サービスには大きな違いもあり、お客様によっては不利益な条件を掲示されてしまうという事も残念ながら、現状あるようです。
ファイナンシャルプラン相談としては「変動金利」で計算をするケースがほとんどですが、住宅ローンの金利を固定したいと考えている方であれば、全期間固定金利で計算するように相談するのがオススメです。
そうする事によって、より実態に即した借り入れ可能額を把握することが可能です。
代表例として『フラット35』などの契約者サービスも、金融機関による差が大きい部分です。
家を購入する際には、予め自身の借入可能額を計算し、可能であれば、借り入れを希望する金融機関も把握しておいたほうが、資金計画を立てる際、スムーズ且つ損のないライフプランを立てる事ができます。

住宅ローンの金利計算に必要な項目。

次は実際に住宅ローンの金利計算をする際、必要になる項目を見ていきましょう。
金利計算には以下の４つの項目（「契約者の年収」「住宅ローン金利」「返済期間」「返済方法」）が重要になってきます。

①契約者の年収。

契約者の年収が多い程借り入れ可能額は大きくなります。
その他にも収入合算として夫婦や身内（親類）に審査時の年収を上げることで、借り入れ可能額を増額できるケースもあります。（※ただし、住宅の権利は返済割合などには注意が必要です。）

②住宅ローン金利。

住宅ローンの「金利タイプ」は全期間固定金利型、変動金利型、固定金利選択型の３タイプあり、金利が低いほど借入可能額は大きくなります。
「全期間固定金利 ＜ 期間固定金利 ＜ 変動金利」の順で借入可能額が大きくなります。

③営返済期間。

「返済期間」はローンを返していく期間の事です。
返済期間が長いほど借入可能額は大きくなります。
何歳までに返したいか、完済時の年齢から逆算するのがよいでしょう。一般的には30～35年という長い期間をかけて返済する人が多いようです。
借入額を増やしたい場合は最長の35年間で契約することで、借入可能額がもっとも増やせます。

④返済方法。

「返済方法」には元金均等返済と元利均等返済の２種類があります。
月々の返済について、「元金を固定する」か「返済額を固定する」かを決定するもので、この違いは「月々の返済額が変動するか、しないか」です。
元利均等返済（毎月の返済額は一定で、期間経過とともに元本と利息の比率が変わっていく）のほうが借入可能額は大きくなるのが特徴的です。

「返済負担率とは」、「年収に占める年間返済額の割合」のことで住宅ローンの審査で金融機関がチェックするポイントの一つとされています。
返済比率ともいいます。
年間の住宅ローン返済額（借入額＋利息）を契約者の年収で割って計算します。
返済負担率（％）＝年間返済額÷年収

民間の金融機関の多くは、この返済負担率が25％を超えない範囲で住宅ローンの借入可能額を設定しています。
返済負担率は高いほど家計の可処分所得も減少します。
借り入れの当初は問題なく返済できる金額であっても、その他にも思いも寄らなかった子どもの教育費や学費などが家計が逼迫してしまうという事もおこりがちなので、無理なく返し続けられることを優先しましょう。
「審査金利」とは、住宅ローンの審査の際に利用される金利のことで、住宅ローンを利用する際に実際に適用される金利（適用金利）よりも高く設定されています。
この審査金利から年間返済額を算出して、返済負担率を求めます。
金融機関には独自の「審査金利」があり大体の民間金融機関は、HP等に掲載する住宅ローン金利とは別に、住宅ローンの審査で利用される「審査金利」を設定しているケースが多いです。
この審査金利は、住宅ローンの返済遅延や貸し倒れなどのリスクを減らすため、表面の住宅ローン金利よりも高めに設定されていることが一般的です。（※３～４％程度）
そのため、本審査後の借入可能額が、仮審査の結果やHPの提示金利の通りにならない（減額されるなどの）ケースも実は少なくありません。
店頭金利とは異なり、審査金利は、金融機関同士で比較したり、引き下げることはできませんが、借入可能額が計算される際のシステムは知っておくとよいでしょう。

住宅ローンの5つのおトクな返済方法

ここからはいかに住宅ローンの返済額を少しでも減らすか、その方法を記載していきます。

①住宅ローンを繰り上げ返済する

決められた返済額に加えて余分にローンの返済を行う方法です。
以前は100万円単位での返済しか受け付けていない金融機関も多くありましたが、最近では1円から返済可能なネットなどの銀行も出てきています。
ただし、生活資金を崩したり、貯蓄を返済に回してしまったりすれば、手持ちの現金がなくなり生活が逼迫したものになります。
安定した生活を維持するためにも、無理のない繰り上げ返済計画を立てましょう。

②住宅ローンの一括返済する

ローンをまとめて返済することで金利を０にすることも可能です。
総支払額を減らすことで住宅ローンの返済額を減らせます。

③住宅ローン控除を利用する

住宅ローン控除とは、「住宅借入金等特別控除」と呼ばれる制度の通称です。
マイホームをローンで購入した場合において、一定の割合に相当する金額が所得税から控除される制度のことをいいます。
この住宅ローン控除は税額控除という種類に分類されるため大きな減税効果を発揮します。
上限はありますが、所得税だけではなく、住民税も控除の対象になるのが特徴です。

④住宅ローンを借り換える

現在ご使用の住宅ローンから金利の低い住宅ローンに借り換えると、金利差の支払い分を軽減することができます。

⑤住宅ローンの借り入れ期間を延長する

住宅ローンの借り換えと同時に借り入れ期間を長くすることで、月々の支払額を軽減します。
ただし、デメリットとして総支払額は逆に増えるしまう為、利用には注意が必要となります。

中古住宅×リノベーションで賢く住宅ローンを軽減する。

住宅ローンの返済額を少しでも減らす方法を説明してきましたが、基本的には負担を減らして理想の住まいを手に入れる事が多くの人が理想としている部分ではないでしょうか。
そもそもの借り入れ額を減らす事を鑑みた時、やはり新築より安い中古物件を掘り出しリノベーションをすることで借り入れ額を減らしローン返済を楽に出来るのも選択肢の一つではないでしょうか？
例えば中古物件でもマンションなら築25年、戸建ての木造住宅なら築20年以内という条件で中古物件購入に「住宅ローン減税制度」が適用されます。

また、近年の空き屋問題もありリノベーションがブームとなり中古物件の購入費用とリノベーション工事費用とを一本化した『一体型住宅ローン』を扱う金融機関も増えてきています。
リノワイズではリノベーションだけでなく不動産などの取り扱いを専門としたファイナンシャルプランをご相談いただけるサポートも無料で行っております。
是非、見るだけではいまいちつかめないという方にも丁寧に説明させていただきますのでお気軽にご相談ください。